İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/828, K. 2026/531, T. 09.07.2026

T.C.
İSTANBUL
15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2021/828 Esas
KARAR NO :2026/531

DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:15/11/2019
KARAR TARİHİ:09/07/2026

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA /Davacı/karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle;
Davacı ile davalı ... arasında davalının inşaa ettiği ... Projesinde 6/F Blok 166 nolu bağımsız bölüm için, düzenleme şeklinde ....Noterliği'nin 08/11/2017 tarihli ve ... yevmiye nolu konut satış vaadi sözleşmesi ile aynı projedeki değişik bağımsız bölümler için davalı ... arasında sözleşmeler yapıldığını, 5 adet bağımsız bölümün davacı şirkete ve ...'ün yetkilisi olduğu diğer şirketlere devrinin yapılmasının kararlaştırıldığını,
Diğer davalı ... şirketinin davacıya borçlu olup, aynı zamanda diğer davalı ... konut şirketinin ... Projesindeki konutları pazarlamaya tek yetkili firma olduğunu, ... şirketinin borcunu ... Konut firmasının söz konusu projedeki daireleriyle ödemeyi teklif ettiğini, bu çerçevede satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını,
Davacıya teslim edilecek dairelerin toplam satış bedeli olan yaklaşık 12 milyon TL'nin büyük bir kısmı olan 9 milyon TL'nin ... Konut şirketinin projeyi pazarlamaya yetkili kıldığı ... Gayrimenkul Danışmanlık A.Ş tarafından ödenmesinin kararlaştırıldığını,
Davalı ... Şirketi tarafından davacının yapacağı ödemeler için çek ve senetler alındığını, davacının 27.450,15-USD ödediğini,
Davacı şirketin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen ... Şirketi nin ... firmasının bakiye ödemelerinin taraflarına yapılmadığı gerekçesiyle ihtarname gönderip satış vaadi sözleşmesini feshettiğini, davalı şirketlerin davacıya karşı birlikte hareket ettiğini,
Davacı tarafından keşide edilen ....Noterliğinin 11 Ocak 2019 tarih 00510 nolu ihtarnamesi ile davalı ... şirketine ödenen 27.450,15-USD'nin ödeme tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca işleyen faizi ile ödenmesinin talep edildiğini, yapılan bir ödemenin bulunmadığını belirterek; davalılara sözleşme gereği ödenmiş olan 27.450,15-USD'nin şimdilik 1.500-USD'sinin işleyen faizi ile davalılardan alınarak davacıya ödenmesinin talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili Av. ... 15/05/2024 tarihli ıslah dilekçesinde ve özetle :
Satış vaadi sözleşmelerinin haksız feshi ve edimlerin yerine getirilmemesi sebebiyle davalıdan tazminini talep ettikleri miktarı 25.950,15-USD (güncel USD efektif satış kuru üzerinden hesaplanan 839.126,64-TL) arttırarak neticeten 27.450,15-USD'nin 3095 sayılı kanun madde 4/a uyarınca ödeme tarihinden itibaren işletilecek devlet bankalarının USD için açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte fiili ödeme tarihindeki kur üzerinden davanın kabulü ile kendilerine ödenmesini, karşı davanın reddini talep etmiştir.

KARŞI DAVAYA CEVAP/ Davacı-karşı davalı vekili 13/01/2020 tarihli dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin iradesinin davalıların hilesi ve herhalde hata nedeniyle sakatlandığını, taraflar arasındaki sözleşmenin hile nedeniyle geçersiz olduğunu, bu nedenle sözleşmede yazılı cezai şart ve sair yaptırımların kendilerinden istenemeyeceğini, davalı ...nin diğer davalı ile dava konusu taşınmazların pazarlanması konusunda işbirliği bulunduğunu, davalı ...Ş. nin davacıya olan borcu nedeniyle sözleşme konusu taşınmazların satın alındığını, davalılar arasında çıkan sorunların medyaya yansıdığını, buna bağlı olarak davalı ... tarafından kendileri adına yapılan ödemelerin yansıtılmadığını, sözleşmenin olmazsa olmaz unsurunun ... tarafından yapılan ve yapılacak olan ödemeler olduğunu, düzenlenen tutanakta bu ödemelerin yapıldığının görüldüğünü, davalı ... A.Ş.nin yapılan ödemeleri iade edeceğine söylemesine rağmen yerine getirmediğini,
TBK.md 131 ve 182 uyarınca sözleşmenin 5. Maddesinde yazılı karşı dava dilekçesinde yer alan istemlerin istenemeyeceğini, müvekkili şirketin sözleşmeyi ihlal etmediğini, hileli davranışlarla menfaat elde etmeyi amaçladığını, kendilerine karşı dava açılıncaya kadar bu istemlerin dava konusu edilmemesinin kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, sözleşmenin feshi halinde cezai şartın TBK.m. 182 uyarınca istenemeyeceğini, kaldı ki davalının taşınmazı geri alıp üçüncü kişilere satması nedeniyle bir zararın da doğmadığını, taşınmazın geri teslim alınması sırasında ihtirazi kayıt konulmaması nedeniyle de cezai şartın istenemeyeceğini,
Kendilerine sözleşmenin ifası için ihtar gönderilmediğini, dava açıldıktan iki gün sonra davada delil olarak kullanılmak ve karşı davaya gerekçe oluşturmak adına 25.12. 2019 tarihinde noterden ihtarname gönderdiklerini, sözleşmenin 5. Maddesinin “e” bendinde temerrüt halinde muacceliyet ihbarı yapılması gerektiğini, bu zorunluluk yerine getirilmeden sözleşmenin fesih edilip dava konusu taşınmazın 3. Kişilere satıldığını, 06.08.2018 tarihinde gönderilen ihtarnamenin muacceliyet ihtarnamesi olmadığı gibi, müvekkili şirketin ortak olduğu diğer şirkete gönderilen fesih ihtarı olduğunu, son gönderilen ihtarnamenin içeriğini kabul etmediklerini, davalının kendi düzenlediği genel işlem koşullarına riayet etmeyip süresinde ihbar ve ihtar göndermediğini, bu nedenle 155.516,00 USD isteyemeyeceğini,
Taraflar arasındaki sözleşmenin hile dışında TBK.m.20-25 hükümleri çerçevesinde genel işlem koşulları içerdiği için sözleşmenin 5. Maddesi ve davacı müvekkili aleyhine olan hükümlerinin TBK.m.22 ve 25 uyarınca yazılmamış sayılacağı için kesin olarak hükümsüz olduğunu, TBK.m.21 de yazılı şekilde alıcının menfaatine aykırı genel işlem koşullarının yazılmamış sayılacağını, yine TBK.m.25 de genel işlem koşullarına dürüstlük kuralına aykırı olarak karşı tarafın aleyhine ve onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamayacağının yazılı olduğunu, davalı satıcının aynı sözleşmeden yüzlerce düzenlediğini, kendileri ile 5 adet sözleşme imzalandığını, bu durum sözleşmenin genel işlem koşulu olduğu konusunda şüphe bulunmadığını, Sözleşmenin 5. Maddesinde henüz teslim edilmeyen ve tapu devri yapılmayan daireler için yönetim, aidat giderleri, ecrimisil, kollama ücreti vb. adlar altında satış bedeli dışında birçok kalemi alıcıya yüklediği, sözleşmenin feshi halinde sözleşme bedelinin %15 gibi fahiş bir cezai şart kararlaştırdığının açıkça görüldüğünü, henüz devri yapılmayan bir taşınmaz için aylık olarak satış bedelinin %1 +KDV kira bedeli, ayrıca %1 kollama ücretinin talep edilmesinin TBK.m.25 uyarınca içerik denetimi yapıldığında kesin hükümsüz olacağını ve yazılmamış sayılacağını, yine fesih halinde sözleşme bedelinin %15 i tutarında ceza i şartın davacı şirketin durumunu ağırlaştıran fahiş bir cezai şart olduğunu, bu nedenle kesin hükümsüz sayılacağını, taşınmazın 3. Kişilere satılması nedeniyle davalının bir zararının doğmadığını, bu kadar cezai şart kararlaştırıldıktan sonra alınan satış bedelinin faizsiz ve 180 gün sonra iade edileceğinin belirtilmesi de bu sözleşme hükmünün ne kadar orantısız ve durumunu ağırlaştırıcı ve TMK.m.2 ve de TBK.m.25 uyarınca kesin hükümsüz olduğunu,
TBK.m.182 uyarınca fahiş olan cezai şartın tenkisinin zorunlu olduğunu, geçersiz olan sözleşmeden kaynaklı cezai şart istenemeyeceği gibi, TBK.m.25 uyarınca yapılacak içerik denetimi sonucu geçersiz sayılacağını, ceza şartın her iki hükmün denetiminden kurtulması halinde TBK.m.182/son uyarınca da tenkisi zorunlu olduğunu, belirterek; Süresinde açılmayan karşı davanın esastan reddine, karşı dava harcının tamamlanmasına, karar verilmesini istemiştir.

CEVAP / Davalı/Karşı Davacı ... İnşaat A.Ş. vekili 25/12/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle;
Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılmadığını, davacı ile 706.893,75-USD tutarında satış bedeli ile taşınmazın satışı için anlaşıldığını, taraflar arasındaki sözleşmenin Fesih ve Sonuçlar başlıklı maddesi uyarınca, davacının sözleşmenin davalı şirket tarafından feshi halinde satış bedelinin %15’i oranında cezai şart, taşınmazın davacı zilyetliğinde olduğu her ay için %1 oranında ecrimisil bedeli, satış bedelinin %1’i oranında koruma+kollama bedeli, ödenmemiş site yönetim gideri ile aidatları ödemeyi taahhüt ettiği, bu kalemler toplamının 155.516,624 USD’ye ve iste yönetim giderlerinin ile aidatları toplamının da 5.481,96-TL’ye denk geldiği, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye istinaden davalıya toplam 27.450,15 USD ödendiği, ancak ödeme güçlüğü içine düşen davacının 4/6/2018 tarihinde göndermiş olduğu dilekçesiyle sözleşme gereklerini yerine getiremeyeceğini bildirdiği, bu dilekçeye karşılık davalı tarafından 6/8/2018 tarihli cevabi ihtarnameyle sözleşmenin feshedildiği, ödenen tutarın cezai şarta mahsup edildiği ve kalan bakiyenin de tahsil edileceğinin bildirildiği, davacının 27.450,15 USD talep etme hakkının bulunmadığı, davalı şirketin davacının diğer şirkete yaptığı ödemelere ilişkin bilgilerinin olmadığı, bu hususun taraflar arasındaki sözleşmelerde düzenlenmediği, bu nedenle davacının alacaklı durumda değil bilakis borçlu durumda olduğu, sözleşmede satış bedelinin bir kısmının davalı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmadığı, sözleşme kapsamındaki cezai şart, koruma bedeli ve aidat için davacının davalıya 155.516,624 USD ve 5.481,96-TL borcu bulunduğu, 27.450,15 USD mahsup edildikten sonra kalan tutarın davalıya verilmesi gerektiği ileri sürülerek davacının davasının reddine, karşı davada şimdilik 100.000,00-TL’nin davalıya ödenmesi ile diğer davalı şirket arasında borç ilişkisine ilişkin hukuki sorumluluğu bulunmadığının tespitini talep etmiştir.


KARŞI DAVA /Davalı/Karşı Davacı ... İnşaat A.Ş. vekili 25/12/2019 tarihli karşı dava dilekçesinde özetle;
Müvekkili Şirket in 06.08.2018 tarihinde, davacı tarafından sözleşmenin 5. Maddesinin 1. Fıkrasının yukarıdaki a ve e bentlerinde sayılan fesih nedenlerinin gerçekleştirilmiş olması dolayısıyla sözleşmeyi feshettiğini, Böylesi bir feshin sonucunda ise sözleşmede satış bedelinin %15'i oranında cezai şart, taşınmazın davacı zilyetliğinde bulunduğu her ay için satış bedelinin %1'i oranında ecrimisil bedeli, satış bedelinin %1'i oranında koruma-kollama bedeli, ödenmemiş site yönetim giderleri ile aidatlarının alıcı (davacı) tarafından ödeneceği düzenlendiğini,
Davacının, müvekkili şirkete; satış bedelinin %15'i oranında cezai şart bedeline karşılık 106.034,062-USD, taşınmazın davacı zilyetliğinde bulunduğu her ay için satış bedelinin %1'i oranında ecrimisil bedeline karşılık 42.413,625-USD (7.068,9375 X 6 Ay), satış bedelinin %1'i oranında koruma-kollama bedeline karşılık 7.068,9375-USD, ödenmemiş site yönetim giderleri ile aidatlarına karşılık 5.481,96-TL (ek-8) borcu bulunduğunu, dolayısıyla sözleşme kapsamında davacı tarafından müvekkil şirkete ödenmesi gereken toplam 155.516,624- USD ve 5.481,96-TL bedelden Müvekkili Şirkete sözleşme kapsamında yapmış olduğu 27.450,15-USD ödeme mahsup edildikten sonra kalan bakiyenin Müvekkili Şirkete ödenmesine karar verilmesi gerektiğini,
Davacının, diğer davalı şirkete yaptığını iddia ettiği ödemeler ya da verildiği iddia edilen çeklere ilişkin Müvekkili Şirketin hukuken sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, Zira böylesi bir durumun 08.11.2017 tarihli sözleşmede kararlaştırılmadığı gibi, diğer davalı şirketin Müvekkili Şirkete yapılacak ödemeleri kabul etmeye ya da Müvekkili Şirket adına sözleşme yapmaya yetkili acentesi de olmadığını, Yine Müvekkili Şirketin, diğer davalı şirketin borçlarını üstlendiğine, bu borçlara katıldığına ya da garanti ettiğine veya davacı ile arasındaki borç ilişkisine katıldığına ilişkin bir sözleşme de bulunmadığını, Yapılan açıklamalar, Yargıtay içtihatları ve doktrinel görüşler kapsamında müvekkili şirketin, davacı ile diğer davalı şirket arasındaki borç ilişkisine taraf gösterilemeyeceğinin ve bu nedenle sorumluluğu bulunmadığını belirterek;
Karşı dava yönünden şimdilik 100.000-TL nin dava tarihi itibarıyla işleyecek gecikme faizi ile davacı tarafından müvekkili şirkete ödenmesine ve müvekkili şirketin, davacı ile diğer davalı şirket arasındaki borç ilişkisine ilişkin hukuki sorumluluğu bulunmadığının tespitine,yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı/Karşı Davacı Vekili Av....
13.05.2024 tarihli Islah dilekçesinde özetle; Karşı dava ile talep olunan toplam 100.000 TL alacağı;
-satış bedelinin %15'i oranında cezai şart bedeline karşılık istenen 40.000,00 TL talebi 106.034,06 USD'den 27.450,15 USD mahsubu ile 78.583,91 USD olarak (harca esas TL karşılığı değer 2.539.313,32 TL) ,
- taşınmazın davacı zilyetliğinde bulunduğu her ay için satış bedelinin %1'i oranında ecrimisil bedeline karşılık 40.000,00 TL talebi 43.120,51 USD olarak (harca esas TL karşılığı değer 1.393.370,29 TL) ,
-satış bedelinin %1'i oranında koruma-kollama bedeline karşılık 15.000 TL talebi 7.068,94-USD olarak (harca esas TL karşılığı değer 228.421,49 TL) ,
- ödenmemiş site yönetim giderleri ile aidatlarına karşılık 5.000,00TL talebi 5.481,96-TL olarak arttırdıklarını,
Karşı dava ile 27.450,15 USD'nin mahsubu ile toplam talep olunan bedel 128.773,36 USD ve 5.481,96 TL olduğunu, dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla; toplamda 128.773,36 USD ve 5.481,96 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek kamu bankalarında 1 yıl vadeli USD mevduata uygulanan azami faizi ile birlikte davacı/karşı davalıdan alınarak müvekkil davalı/karşı davacı ... İnşaat A.Ş.'ne ödenmesini,

Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
Diğer davalı ...Ş'ye TK/35.maddeye göre 07/01/2020 tarihinde dava dilekçesi, tensip zaptının tebliğ edildiği, davalının yasal süresinde cevap dilekçesi sunmadığı, duruşma tebliğine rağmen duruşmalara katılmadığı anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; konut satış vaadi sözleşmelerinin haksız feshi ve davalıların edimlerini ifa etmemesi nedeniyle sözleşme gereği davalılara ödenen meblağın tahsili istemine ilişkin alacak davasıdır.
Karşı dava ;davalı ... Konut İnşaat Anonim şirketinin, davacı ile diğer davalı şirket arasındaki borç ilişkisine ilişkin hukuki sorumluluğu bulunmadığının tespiti ile sözleşme kapsamında davacı tarafından davalı ... Konut İnşaat Anonim şirketine ödenmesi gereken toplam 155.516,624- USD ve 5.481,96-TL bedelden sözleşme kapsamında yapmış olduğu 27.450,15-USD ödeme mahsup edildikten sonra kalan bakiyenin ödenmesi istemine ilişkindir.
Davanın tarafları ticari şirket olup adi yazılı şekilde düzenlenen gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine bir hüküm koymak suretiyle yetki sözleşmesi yapmışlardır.Yetki Davanın tarafların serbestçe tasarruf edebileceği dava türlerinden olması karşısında HMK.'nun 17.maddesi uyarınca mahkememiz yetkilidir.
Davacı şirket davalılardan dava konusu birden fazla daire satın aldığı, satın alma sebebinin ticari amaç ile alındığı, davanın taraflarının ticari şirketler olduğu ve ticari alacak borç ilişkisinin bulunduğu anlaşıldığından, dava TTK 4 ve devamı maddeleri kapsamında mutlak ticari dava niteliğinde bulunduğu anlaşıldığından mahkememiz görevlidir.
Taraflarca sunulan deliller dosyamız içine alınmış incelenmiştir.
Mahkememizce ticari mevzuattan kaynaklı nitelikli hesaplamalar uzmanı ..., SMMM ... ve Dr. ... tarafından hazırlanan 12/10/2023 tarihli bilirkişi raporu alınmış alınan rapor hüküm vermeye yeterli bulunmadığından yeni heyetten rapor alınması yoluna gidilmiştir. SMM/Bağımsız denetçi ...ve Doç. Dr. ... 'nın hazırlamış olduğu 09/12/2024 tarihli bilirkişi raporu ile sektör uzmanı ...'ın aynı tarihli raporu 09/12/2024 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır.Tarafların itirazlarının karşılanması bakımından heyete sözleşme hukuku uzmanı Prof. Dr.... katılarak 07/08/2025 tarihli ek rapor ile cezai şartın ödenmesinin karşı davalının mahvına sebep olupolmayacağı konusunda 24/04/2026 tarihli heyet 2. ek raporu alınmıştır.
Tüm dosya kapsamına göre;
Davacı/karşı davalı ... Ltd. Şti. ile davalı/karşı davacı ...
İnş. A.Ş. arasında, .... Noterliği’nin 08.11.2017 tarih ve ... keşide no’lu belgesiyle
“Düzenleme Şeklinde ... Apart Ünite Satış Vaadi Sözleşmesi” kurulduğu,
Davacı/karşı davalı şirketin, söz konusu sözleşme nedeniyle davalı/karşı davacı şirkete
27.450,15 USD ödeme yaptığı, bununla birlikte sözleşmeden doğan diğer muaccel borçlarını
ödemediği, bunun üzerine davalı/karşı davacı ... A.Ş.’nin sözleşmeyi feshettiği
(sözleşmeden dönme hakkını kullandığı),
Taraflar arasında düzenlenmiş 08/11/2017 tarihli “... İnşaat A.Ş. Ön Ödemeli Satış Vadi Sözleşmesinin Madde 5/ ALICI'nın Temerrüdü, ... A.Ş. Tarafından Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları" başlıklı maddesinde; "... A.Ş., aşağıdaki hallerden birinin gerçekleşmesi halinde sözleşmeyi fesih edebilir: …. e) ALICI’nın kalan borcun en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksiti veya kalan borcun en az dörtte birini oluşturan bir taksiti ödemede temerrüde düşmesi veya bunun üzerine yapılan muacceliyet ihtarı sonrasında kalan borcun tümünün ALICI’ya verilen süre içerisinde ödenmemesi, hallerinde, sözleşme ... A.Ş. tarafından tek taraflı feshedilebilir. Sözleşmenin feshi halinde bağımsız bölüm ALICI'ya teslim edilmişse, ALICI'nın ... A.Ş.'ye yatırdığı peşinat ve taksit ödemeleri toplamından;
a) Ödenmemiş site yönetim giderleri, aidat bedelleri,
b) Bağımsız bölüm satış bedelinin %1+KDV oranında aylık kira/ecrimisil bedeli,
c) Bağımsız bölüm satış bedelinin %1+KDV oranında koruma kollama ücreti,

d) Bağımsız bölüme ilişkin varsa hasar bedeli ve/veya yenileme bedeli ile değer kaybı,
h) Bağımsız bölümün KDV dahil olmak üzere toplam satış bedelinin %15'i oranında tazminat bedeli, mahsup edildikten sonra bağımsız bölümün satışına ilişkin ödenen toplam bedelden kalan kısım ALICI'ya, bağımsız bölümün SATICI'ya tutanak karşılığı anahtarları ile birlikte iadesinden sonra 180 gün içerisinde faizsiz olarak defaten iade olunur." düzenlemiştir.
Sözleşmenin 1. sayfasında Bağımsız Bölüm Bilgileri başlığı altında: Satış Bedeli KDV Hariç: 599.062,50-USD Satış Bedeli KDV Dahil: 706.893,75-USD : KDV Tutarı (%18) 107.831,25-USD Şeklinde düzenlenmiştir.
Davalı/ karşı davacı ... A.Ş. 06.08.2018 tarihinde, davacı tarafından sözleşmenin 5. Maddesinin 1. Fıkrasının yukarıdaki a ve e bentlerinde sayılan fesih nedenlerinin gerçekleştirilmiş olması iddiasıyla sözleşmeyi feshetmiştir.
Sözleşmenin feshi Mahkememizce haklı bulunmuştur. Davacının irade fesadının gerçekleştiği savunması; sözleşmenin imzalanmasından sonra davacının bu savunmalarını teyit edecek ihtar ile sözleşmenin feshi yoluna gitmemesi nedeniyle yerinde bulunmamıştır.
Davacının TBK 131 ve 182 halleri nedeniyle cezai şart bedelinin istenemeyeceği savunması; md 131 ve 182 de aranan yasal koşullar somut olayda gerçekleşmediğinden kabul edilmemiştir.
Mahkememizce 24/04/2026 tarihli heyet ek raporundaki tespitler esas alınarak, ASIL DAVADA davacı ... Vip Ltd. Şti alacağının hesabı ;
Davacı /Karşı Davalı ... ... vekili ıslah dilekçesinde : “Alacak davası kapsamında 14.11.2019 tarihli dava dilekçesinde belirtildiği üzere fazlaya dair hakları saklı tutmak kaydı ile müvekkilinin .... Noterliği 08.11.2017 tarih ve ... yevmiye no'lu konut satış vaadi sözleşmelerinin haksız feshi ve davalıların edimlerini ifa etmemesi nedeniyle müvekkili tarafından sözleşme gereği davalılara ödenmiş olan miktarın 1.500,00USD'sinin davalıdan tahsili istenmiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca anılan alacak kalemleri yönünden ıslah yolu ile talep arttırılmıştır.
Şöyle ki: Satış vaadi sözleşmelerinin haksız feshi ve edimlerin yerine getirilmemesi sebebiyle davalıdan tazminini talep ettiği miktar 25.950,15-USD (güncel USD efektif satış kuru üzerinden hesaplanan 839.126,64-TL) arttırarak neticeten 27.450,15-USD'nin 3095 sayılı Kanun madde 4/a uyarınca ödeme tarihinden itibaren işletilecek devlet bankalarının USD için açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte fiili ödeme tarihindeki kuru üzerinden….” talep etmiştir.
Davacı / karşı davalı ... VİP şirketinin alacak talebi; Davalı / karşı davacı ... A.Ş.’nin de kabulünde olan 27.450,15 USD ‘dir. Davacı /karşı davalı ... şirketinin 27.450,15 USD’yi ödeme tarihleri : 12.12.2017 tarihinde 5.490,03 USD, 08.01.2018 tarihinde 5.490,03 USD, 08.02.2018 tarihinde 5.490,03 USD, 12.03.2018 tarihinde 5.490,03 USD, 10.04.2018 tarihinde 5.490,03 USD dir.
Faiz Talebi Hakkında : Davacı/karşı davalı ... şirket vekili, davalı/ karşı davacı ... A.Ş.’ye .... Noterliği’nden keşide ettiği 11.01.2019 tarih ve 510 yev. no.lu ihtarnamesinde; “…..İş bu ihtarnamenin tarafınıza tebliği tarihinden itibaren 3 gün içinde; tarafınıza yapılmış olan 27.450,15 USD’nin ödeme tarihlerinden itibaren 3095 sayılı Kanun’un 4/a maddesi uyarınca işleyen faizi ile birlikte ..ödenmesini..” ihtarında bulunmuştur.
Söz konusu ihtarname davalı/ karşı davacı ... A.Ş.’ye 14.01.2019 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı/ karşı davalı ... şirketi, davalı/karşı davacı ... A.Ş.’ye yapmış olduğu ödemelerin tarihlerinden itibaren “3095 sayılı Yasa’nın 4/a maddesi gereğince Devlet Bankaları’nın USD ile açmış olduğu bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranından” temerrüt faizi talep edebilecektir.
Davacı /karşı davalı ... Vip şirketinin 15.11.2019 dava tarihine kadar talep edebileceği faiz hesaplanmış olup, hesaplamaya aşağıda yer verilmiştir. TCMB yayınlanmış Kamu Bankalarınca Mevduatlara Fiilen Uygulanan Azami Faiz Oranları listesinde, 1 yıl vadeli için açılmış USD hesaplara Aralık/2017 ayında 4,50, Ocak/2018 ayında 4, Şubat/2018 ayında 4,50, Mart/2018 ayında 4,50, Nisan/2018 ayında 4,50 uygulandığı yazmaktadır.
Davacı/karşı davalı ... şirketin 15/11/2019 dava tarihine kadar talep edebileceği faiz 2.158,88 USD olarak hesaplanmıştır.
Bu alacaktan davalı ... AŞ sözleşmenin tarafı olmadığından sorumlu bulunmamıştır.Bu davalı yönünden asıl davanın, pasif husumet taraf dava şartı yokluğu nedeniyle usulen reddine karar verilmiştir.
Asıl davada davacı ... Vip şirketinin alacağı olarak belirlenen miktardan davalı ... AŞ sözleşmenin tarafı ve ödemeyi alan olarak sorumlu olacaktır. Ancak ... AŞ mahsup talebinde bulunmuştur. Bu talep gereğince davacı alacağı karşı davada ... AŞ nin hesaplanan alacağından mahsup edilmiştir.
Mahkememizce 24/04/2026 tarihli heyet ek raporundaki tespitler esas alınarak Davalı / Karşı Davacı ... AŞ. alacağının hesabı ;
Davalı /karşı davacı ... A.Ş., karşı davasını açarken şimdilik 100.000 TL dava değeri ile açmıştır. Davalı /karşı davacı ... A.Ş., Bilirkişi Heyeti Raporundan sonra ise, davasını bilirkişilerin inceleme, tespit ve hesaplamasına göre ıslah ederek,
- satış bedelinin %15’i oranında cezai şart bedeline karşılık 40.000.-TL olan talebini 106.034,06 USD’den 27.450,15 USD mahsubu ile 78.583,91 USD olarak,
- taşınmazın davacı zilyetinde bulunduğu her ay için satış bedelinin %1’i oranında ecrimisil bedeline karşılık 40.000.-TL olan talebimizi 43.120,51-USD olarak,
- satış bedelinin %1’i oranında koruma-kollama bedeline karşılık 15.000 TL olan talebimizi 7.064,94-USD olarak,
- ödenmemiş site yönetim gideri ile aidatlarına karşılık 5.000.-TL olan talebini 5.481,96 TL olarak, artırmıştır.
Davalı/karşı davacı şirket, satış bedelinin %15'i oranında cezai şart bedeline karşılık 40.000,- TL olan talebini 106.034,06 USD'den 27.450,15 USD mahsubu ile 78.583,91 USD olarak ıslah etmiştir.
Davalı şirket KDV dahil 706.893,75 USD satış bedeli üzerinden % 15 cezai şart talebinde bulunmuştur. Bu hesaplamaya göre ... A.Ş. KDV de talep etmiştir. Halbuki Cezai şart mahiyetindeki ödemeler, 60 No'lu KDV sirkülerinin 1.2.1 maddesi uyarınca KDV'den muaftır 60 No.lu KDV Sirkülerinin "1.2. Tazminatlar" başlıklı bölümünde; "1.2.1. Herhangi bir teslim veya hizmetin karşılığı olarak ortaya çıkmayan tazminat ve benzeri ödemeler prensip olarak KDV'nin konusuna girmemektedir. Bu kapsamda, işin sözleşme şartlarına uygun yapılmaması, işin verilen süre içerisinde tamamlanmaması, sözleşmenin feshedilmesi gibi nedenlerle tazminat, cayma bedeli v.b. adlarla yapılan cezai şart mahiyetindeki ödemeler herhangi bir teslim veya hizmetin karşılığı olmadığından KDV'nin konusuna girmemektedir." açıklamalarına yer verilmiştir.
Buna göre davalı/karşı davacı ... A.Ş.’nin, sözleşme maddesine göre talep edebileceği Cezai Şar toplamı 89.859,37 (599.062,50 USD x % 15) USD olacaktır.
... A.Ş.’nin cezai şart alacağı; 89.859,37 USD cezai şart alacağı – 27.450,15 USD ... ödemesi- ... Ltd. Şti’nin 15.11.2019 dava tarihine kadarki 2.158,88 USD faiz alacağının mahsubu ile 60.250,34 USD olarak bulunmuştur.
Davalı/ karşı davacı ... AŞ’nin cezai şart talebinin, davacı/karşı davalı ... Ltd Şti nin mahvına sebep olup olmayacağı yönünden yapılan değerlendirmede;
... Vergi Dairesi Müdürlüğü 06.10.2025 tarihli yazısı ekinde, Davacı/karşı davalı ... ... Ltd. Şti.’nin 2023 ve 2024 dönemlerin Kurumlar Vergisi Beyannamelerini göndermiştir. Söz konusu beyannameler incelendiğinde; davalı şirketin Sermayesi 100.000,00 TL, Kasa ve bankasında toplam 43.850,60 TL nakit para, Piyasa alacağı 2.843.792,62 TL, Vergi ve SGK borcu toplam 616.596,10 TL olduğu, mal varlığı bulunmadığı, 2022 yılında 847.025,30 TL, 2023 yılında 1.564.620,50 TL ve 2024 yılında 5.870.255,59 net satışları bulunduğu anlaşılmıştır.

Y
Yukarıdaki tabloda da görüleceği üzere, şirket sermayesini korumaktadır. Karşı dava tarihi 25/12/2019 da TCMB gösterge kuru 5,9560 olup Cezai Şart TL karşılığı (60.250,34 USD x 5,9565) 358.881,15 TL olacaktır. Bu miktar cezai şart davacı/karşı davalı şirketin ekonomik yönden mahvını gerçekleştirmeyecektir.
Taşınmazın davacı zilyetinde bulunduğu her ay için satış bedeli KDV dahil 706.893,75 USD üzerinden %1’i oranında ecrimisil bedelini davacı isteyebilecektir. Davacı davaya konu taşınmazı 22.12.2017 tarihinde teslim almış, 25.06.2018 tarihinde tahliye etmiştir. Karşı davacı
alacağı 43.120,51-USD olarak hesaplanmıştır. Bu bedelin TL karşılığı 256.847,31 TL dir.

Karşı davacı ... A.Ş koruma- kollama hizmeti talebi; bilirkişi raporundaki tespitlere itiraz ve beyanda bulunmuşsa da, beyanlar ve sunulan belgelerin koruma-kollama ücreti talep etmek için yeterli olmadığı takdir olunmuştur.
Karşı davacı ... A.Ş. aidat alacağı talebi; dayanak belgeler sunmadığından ve sunmuş olduğu imzasız, kaşesiz bilgisayar çıktısına göre de borç bakiye virman yoluyla sıfırlandığından talep edemeyecektir.
Karşı dava dilekçesinde ve ihtarlarda alacağın TL olarak istendiği, daha sonra ISLAH dilekçesi ile alacağın USD olarak talep edildiği,
Yargıtay 11 HD nin 2014/13566-15010 sayılı emsal kararında; istenen para cinsinin ıslah ile değiştirilemeyeceği , ancak paranın vade ya da fiili ödeme tarihindeki rayiç üzerinden talep edilmesinin mümkün olduğu sabittir.
Karşı davacı ... A.Ş.nin TL alacağı :
cezai şart alacağı 60.250,34-USD /358.881,15 TL
ecrimisil alacağı 43.120,51-USD/256.847,31TL
TOPLAM = 615.728,46 TL
olarak sabit bulunmuş, 615.728,46 TL nin 100.000,00 TL sinin dava tarihi 25/12/2019 dan itibaren, 515.728,46 TL nin ıslah tarihi 15/05/2024 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan alınıp davacıya verilmesine fazla istemin reddine karar verilmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
H Ü K Ü M /
1-Asıl davada; davalı ... İnşaat AŞ yönünden davanın reddine
Davalı ... Gayr. Dan. AŞ yönünden pasif husumet taraf dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulen reddine
2-Karşı davada; davanın kısmen kabulü ile 615.728,46 TL nin 100.000,00 TL sinin dava tarihi 25/12/2019 dan itibaren, 515.728,46 TL nin ıslah tarihi 15/05/2024 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle davalıdan alınıp davacıya verilmesine fazla istemin reddine
3-ASIL DAVA YÖNÜNDEN ;
A-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 732,00 TL karar harcının davacı-karşı davalı tarafından yatırılan 147,97 TL peşin + 14.331,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 14.478,97 TL harçtan mahsubu ile artan 13.746,97 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı-karşı davalı tarafa iadesine
B-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 133.166,35 -TL nisbi vekalet ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacı ... İnşaat AŞ'ye verilmesine,
C- Davacı -karşı davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına
D-Kullanılmayan gider avansının hüküm kesinleştiğinde talep halinde ilgili taraflara iadesine
4-KARŞI DAVA YÖNÜNDEN ;
A-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 42.060,41 TL karar harcının davalı karşı davacı ... İnşaat AŞ tarafından yatırılan 1.707,75 TL peşin + 69.447,14 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 71.154,89 TL harçtan mahsubu ile artan 29.094,48 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı - karşı davacı tarafa iadesine
B-Kabul nispetine göre ; Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 98.359,27 -TL nisbi vekalet ücretinin davacı karşı davalı ... LTD ŞTİ'den alınarak davalı karşı davacı ... İnşaat AŞ'ye verilmesine,
C- Red nispetine göre ; Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 503.611,62 -TL nisbi vekalet ücretinin davalı karşı davacı ... İnşaat AŞ'den alınarak davacı karşı davalı ... LTD verilmesine,
D-Davalı karşı Davacı ... Toplu Konu İnşaat AŞ tarafından yapılan toplam 95.891,11 TL yargılama giderinden kabul nispetine göre 50.084,16 TL sinin davacı karşı davalı ... LTD alınarak davalı karşı davacıya verilmesine
E-Kullanılmayan gider avansının hüküm kesinleştiğinde talep halinde ilgili taraflara iadesine
Davacı karşı davalı Vekili Av. ... ve Davalı karşı davacı Vekili Av. ... e-duruşma ile yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul BAM da istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.09/07/2026


Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.